БРОСАЯ ЯКОРЯ. Ошибки при инвестициях в коммерческую недвижимость

БРОСАЯ ЯКОРЯ
Ошибки при инвестициях в коммерческую недвижимость

Сфера коммерческой недвижимости, привлекающая во всем мире до 40% прямых инвестиций, остается одной из самых прибыльных и в белорусской экономике. Однако практика коммерческого строительства свидетельствует: нередко спешно возводимые торговые, торгово-развлекательные и бизнес-центры (ТЦ, ТРЦ, БЦ) «бросают якоря» не в тех гаванях, которые наиболее выгодны с инвестиционной точки зрения.

Дом продолжает начатый в предыдущем номере разговор о нюансах, которые необходимо учесть до того, как архитектор получит на руки техзадание. О типичных ошибках в коммерческом строительстве корреспонденту «БелГазеты» рассказывает управляющий партнер Центра «Конкордия» Ирина ДЯТЛОВСКАЯ.

-- Где строить и что строить? У всех, кто сталкивался с вопросами расположения уже открытых ТЦ, ТРЦ, БЦ, остается ощущение, что зачастую коммерческая застройка развивается под влиянием довольно случайных обстоятельств…

-- К сожалению, да. Судьба здания – это и судьба собственника, и судьба вложенных денег. Мы исследовали несколько районов, и одни из них являются привлекательными для объектов торговли с т.з. таких показателей как небольшое количество торговых площадей на тыс. жителей, невысокая универсализация торговой сети (меньше 70%), хорошая транспортная доступность и т.п.). А вот четырехугольник «Корона», «Товары для дома», запроектированные «Гулливер» и «Престон-Плаза» в самое ближайшее время может превратиться в системный или полный торговый узел. Уже сейчас в этом четырехугольнике нормативы площадей на тысячу жителей отвечают прогнозам госпрограммы по развитию торговли на 2010г., а непродовольственная торговая сеть отвечает стандартам универсализации. Может оказаться, что территория будет перенасыщена торговыми объектами, и слабые торговые операторы без четкой концепции будут вытесняться торговлей современных форматов. Отработанная «КонкордияИнвест» методология позволяет выбирать места для объектов торгово-развлекательного назначения и предлагать наиболее эффективное использование земельных участков под различные объекты коммерческой недвижимости.

-- Вы ратуете за проведение маркетинговых исследований еще до разработки концепции и проектирования объекта. Но ведь и в них бывают ошибки.

-- В основном эти ошибки возникают из-за неправильно поставленных целей и задач исследования. Вторая группа недочетов связана с отсутствием опыта – «не набита рука». Например, ближняя торговая зона иногда отождествляется с зоной пешеходной доступности (800-1000 м., 10 мин. ходьбы), а транспортная доступность (10-15 мин. езды) не принимается в расчет. Это может привести к недоучету потенциального количества покупателей, допустим для регионального торгового центра. А для него ведь 80% покупателей приходится именно на эту зону. Вот вам и предложение неверного решения.

-- Бытует мнение, что все стратегические ошибки при строительстве ТЦ и ТРЦ уже совершены…

-- Нет, это натяжка. Почти все уже построенные крупные гипермаркеты в целом отвечают классическим стандартам: большие транспортные потоки и удобные развязки, возможность организации парковок и т.п. Не ошибается только тот, кто ничего не делает. Причем ошибки, связанные с концепцией, поддаются коррекции, и об этом свидетельствует опыт уже действующих ТЦ и ТРЦ.

-- Как избежать ошибок при маркетинговых исследованиях, предшествующих строительству?

-- Следует все-таки ориентироваться на профессионалов, специализирующихся в отрасли. «Обычные» маркетологи не могут справиться с задачей формирования концепции коммерческого объекта: слишком много факторов следует учитывать. Например, чтобы прогнозировать конкурентную ситуацию на перспективу, нужно и владеть труднодоступной информацией, которой нет в открытом доступе - знать генплан развития города, карту стратегического зонирования, представлять, какие проекты и когда должны стартовать, сдаваться в эксплуатацию.

-- Маркетинговые исследования проведены. На очереди техзадание для архитектора. Что оно должно учитывать?

-- Прежде всего – формат (тип торгового объекта) и его концепцию (индивидуальные особенности в ориентации на покупателя). Если это, скажем, ТРЦ, то какие там должны быть якорные арендаторы, операторы фаст-фуда, сферы развлечений и досуга, нужны ли детская площадка, боулинг, сквош-корты… Очень важно определить этажность, произвести грамотное зонирование. Из этого и вырастает техзадание архитектору.

Далее нужно будет рассчитывать прогнозируемые арендные ставки, примерные эксплуатационные затраты на содержание здания и т.п. Исходя из этих цифр, просчитываются месячная выручка и рентабельность объекта. Без маркетинговой базы, без инвестиционного планирования мы получим просто бетонную коробку…

-- Но ведь даже с коробкой можно произвести коррекцию недочетов и ликвидировать упущения?

-- Реконцепция, репозиционирование и особенно ребилдинг влекут за собой дополнительные затраты, хотя, как свидетельствует пример ТЦ «Рига», могут быть реализованы быстро и успешно. Оперативно исправило недостатки концепции в «Зеркале» и «Мосте». Приходят более сильные операторы, обостряется конкуренция, наступает время менять концепцию и позиционирование, перестраивать объект. Выигрывает тот, кто владеет максимумом информации и правильно ее использует.

Иногда репозиционирование объекта, как свидетельствует российский опыт, может оцениваться в 50-75% текущей стоимости объекта. Дороже всего обходятся концептуальные ошибки, а они влекут за собой архитектурные.

Например, при подготовке техзадания под бизнес-центры инвесторы идут по пути опроса потенциальных арендаторов. Мы считаем такой подход ограниченным: люди не могут судить о том, чего они еще не видели. Более того – арендаторы не задумываются о том, что они могут захотеть увидеть через 2-3 года. Опросов «в лоб» не достаточно.

-- Мировой опыт способен стать ориентиром?

-- Да, но с учетом временного лага – периода отставания по той или иной области. В бенчмаркинге важно выбрать эталон для сравнения. Мы не можем сравнивать себя, например, с Уральским регионом – там уровень обеспеченности торговыми площадями уже на европейском уровне: более 600 кв.м. на 1 тыс. человек, примерно в 3 раза выше, чем у нас. Сравнивать нужно с регионами, близкими по социально-экономическому развитию и культурным стереотипам. По оценкам «КонкордияИнвест», в торгово-развлекательной сфере у нас отставание от России на 4-7 лет, по бизнес-центрам – еще больше. Для белорусского рынка эталоном может стать опыт России, Украины, стран Балтии. Увы, не всегда российские, украинские или литовские консультанты адекватно понимают или оценивают происходящее у нас. Поэтому опираться нужно на свои силы, свои ресурсы – аккумулировать информацию, консультироваться со специалистами и принимать обоснованные решения.

Типичные ошибки при коммерческом строительстве ТЦ и ТРЦ

Использована методика Сергея Широватова