ОБЪЕКТЫ ПОВЫШЕННОГО ИНТЕРЕСА. Коммерческая недвижимость учится приносить прибыль

ОБЪЕКТЫ ПОВЫШЕННОГО ИНТЕРЕСА
Коммерческая недвижимость учится приносить прибыль

Сфера коммерческой недвижимости остается одной из наиболее привлекательных в отечественной экономике. Спрос на торговые и торгово-развлекательные центры (ТЦ и ТРЦ) стимулируется освоением новых форматов розничной торговли. Дефицит офисных помещений подстегивает интерес к бизнес-центрам (БЦ). Ежегодно анонсируют как минимум 2-3 мега-проекта, однако к моменту их реализации выясняется, что многие возлагавшиеся на них надежды были завышенными.

Какие проблемы возникают при коммерческой застройке и эксплуатации ее объектов, корреспондент «БелГазеты» выяснял у управляющего партнера Центра «КонкордияИнвест» Ирины ДЯТЛОВСКОЙ.

-- Что сложнее – спроектировать, построить или управлять коммерческой недвижимостью? Какие факторы влияют на возврат инвестиций в нее?

-- Корректней говорить о типичных ошибках, допущенных при проектировании, строительстве, подборе арендаторов ТЦ, ТРЦ, БЦ, других объектов недвижимости. Изыскания наших аналитиков, проведенные на базе методики российских исследователей Сергея Широватова и Вадима Непоседова и на материале мирового и, отечественного опыта, позволили нам классифицировать проблемы отрасли. Так при создании торговых и торгово-развлекательных объектов условно можно выделить три группы ошибок – концептуальные (отсутствие концепции, ее шаблонность, игнорирование перспективной конкуренции, недостаточность проведенных маркетинговых исследований, неправильно определенная целевая группа, неправильное зонирование); архитектурные (выбор архитекторов, определение этажности комплекса, наличие тупиковых зон, отсутствие зон притяжения, недостаток паркингов и транспортных развязок, проблемы с подземными коммуникациями) и связанные с подбором арендаторов (отсутствие «якорей», ориентация не на целевую аудиторию объекта; несовместимость арендаторов). В чем-то сходные проблемы возникают и при строительстве бизнес-центров.

Что нужно учитывать, чтобы минимизировать риск возникновения ошибок и проекты были успешными?

-- Коммерческая застройка предполагает взаимодействие интересов многих сторон, прежде всего инвесторов, застройщиков, управляющих компаний, арендаторов. В этой цепочке пропущено еще несколько звеньев. Для разных коммерческих объектов они имеют свои особенности, но успех инвестиций будет обеспечен только тогда, когда инвестор изначально ориентируется на интересы и потребности своих будущих потенциальных арендаторов: якорных, различных торговых операторов, операторов из сферы развлечений и досуга в ТРЦ, коммерческих организаций из различных отраслей в БЦ. Но чтобы выполнить такое простое требование, зачастую необходим углубленный системный анализ результатов маркетинговых исследований, чтобы учесть разнообразие и совместить интересы различных арендаторов.

Ситуацию усложняет то, что, говоря о коммерческой недвижимости, мы обычно ведем расчет исходя из долгосрочной перспективы. Да, были примеры, когда вложения в первый в своем роде объект окупались в течение чуть ли не 3 лет, но, пожалуй, такие случаи уже в прошлом. Нужно говорить о периоде не менее 5-7 лет (в Европе 10-15 лет). Вообще же срок эксплуатации исчисляется десятилетиями – 20-30 лет. Но начинается все с пустого участка земли и вопроса, что именно строить на этом участке.

-- Судя по опыту наиболее резонансных проектов, от бизнес-центра « XXI век» до «Столицы», зачастую этот вопрос решается субъективно или по аналогии?

-- Да, и тут возникает подавляющее большинство концептуальных ошибок. Все понимают, что дорожает земля, повышается привлекательность коммерческой недвижимости (до 40% прямых инвестиций во всем мире идет в эту отрасль), но инструментов более глубокого анализа у собственников нет. Отсюда немного легкомысленно-подражательное отношение к концепции. Хорошо, когда собственник владеет информацией о ситуации с бизнес-центра класса А или В, понимает, что допустим не заполнена ниша В+, и на базе этого принимает решение о строительстве. Но гораздо сложнее другой случай: получен «лакомый» земельный участок и собственник задается вопросом, что здесь возвести: ТРЦ, мол, супермол, гипермаркет или еще что-либо, поскольку функциональное назначение объекта допускает довольно широкий спектр альтернатив.

-- От чего должна отталкиваться разработка концепции объекта коммерческой недвижимости?

-- Во-первых, что именно должно быть расположено на этом участке; во-вторых, для кого этот объект– кто потенциальные арендаторы, в-третьих, какая из возможных альтернатив наиболее инвестиционно привлекательна. Если задуматься над этими вопросами, то шансы создать рентабельный объект недвижимости резко повышаются. Ответы на них могут быть даны собственником при опоре на свой опыт и на свою интуицию, но гораздо чаще для торговых и торгово-развлекательных объектов правильные ответы на эти вопросы могут быть получены только после комплексного, многоуровневого анализа.

-- В чем же тогда суть концепции?

Это определение масштаба и соотношения торговых и развлекательных площадей (ориентация на квартал, район, на весь город), установления формата предполагаемого магазина (специализированный или универсальный), предпочтительной ценовой категории, а также ассортимент товарных групп, типа арендаторов (мировые бренды или белорусские производители). Для архитектурного проекта необходимо учесть предпочтительную этажность объекта, ввести в техническое задание максимум данных, способных повлиять на планировку. Нужно просчитать возможные антагонистические противоречия между специализацией потенциальных арендаторов и синергетические эффекты от их соседства: обувщики не захотят торговать рядом с продавцами бытовой техники или, скажем, шоколада; торговля одеждой, напротив, ориентирована на мультибрендовый принцип, на соседство продукции различных производителей. До стадии архитектурного проектирования следует также рассчитать масштаб площадей для конкретных торговых операторов, продумать зонирование, архитектурный облик, дать вводные по дизайну интерьеров и экстерьера. Но в условиях обострения конкуренции работающую концепцию можно создать только на базе маркетинговых исследований и прогнозов.

-- У торговых операторов с именем и опытом обычно есть жесткие стандарты по использованию площадей и их планировке, мерчендайзингу и т.п. Вы опираетесь на их предпочтения?

-- Безусловно. В ходе проводившихся нами глубинных интервью собраны мнения собственников или ведущих менеджеров компаний, работающих в сфере ритейла и услуг, как «Биггз», «Спортмастер», «Лидо», «Крафт», «Ньюскафе», «Хелленик Фэшн Хаус», «Электросервис», «Матиолли» и др. К слову, «КонкордияИнвест» чрезвычайно благодарна им за сотрудничество и даже сотворчество. Если учесть их стандарты, их опыт, многие неверные шаги при разработке концепций ТЦ, ТРЦ, БЦ можно предупредить.

-- А какие еще могут понадобиться маркетинговые исследования?

Для торговых и развлекательных объектов необходимы исследования потенциала земельного участка, его транспортной и пешеходной доступности, исследования ближней и средней торговых зон; расчет таких важных индикаторов, как количество торговых площадей на одного жителя; степень специализации и универсализации торговли, расчет плотности торговой сети. Нельзя игнорировать анализ целевой группы, ее уровня доходов, ценностных ориентаций. И самое главное, сделать прогноз перспективной конкуренции в данном регионе. На базе этой информации можно разработать устойчивую концепцию объекта, которая обеспечит его рентабельность и коммерческую успешность проекта.

Мы 5 лет занимаемся маркетинговыми исследованиями для строительства, и до сих пор не перестаем удивляться множеству нюансов, открывающихся при анализе полученных данных. Коммерческая недвижимость предполагает совершенно специфический характер исследований, и тут по шаблону не сработаешь.

-- Ошибки при разработке концепции поддаются коррекции?

-- Да, и тому уже есть немало примеров. Один из работающих у нас консультантов Климченя Людмила в своем время рекомендовал «Гиппо» поменять соотношение площадей, отведенных продовольственной и непродовольственной торговле, и результаты не замедлили сказаться. Просто следует грамотно использовать исследование конкурентной среды, заниматься поиском незанятых ниш. Мелочей тут нет – все может сказаться на рентабельности и должно быть учтено еще до того, как была сдана проектная документация и вырыт котлован.