Время концептуальных решений

Время концептуальных решений

04 Апреля, 2008

Инвестиции – двигатель недвижимости

            Рынок недвижимости в Беларуси начал динамично развиваться лишь в последние годы. Вполне естественно, что строительный бум наряду с национальными инвестициями привлекает и иностранные капиталовложения. Благодаря последним в стране уже реализовано большое количество крупных строительных проектов. При этом формы участия иностранных инвесторов на белорусском рынке недвижимости не отличаются большим разнообразием. На развитых, хорошо структурированных рынках, инвесторы при принятии решения о вложении средств, как правило, взаимодействуют с тремя типами специалистов, обслуживающих этот рынок. Это консультанты, девелоперы и управляющие компании. Почему инвесторы обращаются к консультантам? Какие пути инвестирования существуют в Беларуси? Кто проявляет интерес к нашей стране в области инвестиций? И каким основным рискам подвергаются инвесторы при вхождении на рынок недвижимости Беларуси? Об этом и многом другом читайте в интервью со специалистами инвестиционно-консультационной компании ООО «Центр «Конкордия Инвест».

– Судя по тому, что в Минске анонсированы и находятся в стадии проектирования такие крупные проекты комплексной застройки территории и многофункциональных комплексов как Минск-Сити (7 млрд. долл.), гостинично-офисный центр на месте гостиницы «Беларусь» (1,5 млрд. долл.), торгово-офисный центр «Итеры» (500 млн. долл.), многофункциональный комплекс по ул. Смоленской, многофункциональный комплекс (офисы, гостиница)  в районе Национальной Библиотеки – наш рынок довольно привлекателен.

Заявлено много проектов в области офисной, гостиничной, торговой недвижимости. К 2010 году планируется построить 10-15 объектов, соответствующих международным стандартам.

Сегодня нас начали активно приглашать на всевозможные конференции за рубежом, это свидетельствует о том, что Беларусь инвесторам интересна.

Денис Анатольевич ЮШКЕВИЧ, инвестиционный аналитик инвестиционно-консультационной компании ООО «Центр «Конкордия Инвест», руководитель экспертной группы:

– Я могу с уверенностью сказать, что многие инвесторы с интересом поглядывают на то, что происходит в Беларуси. Ранее, наша республика имела не самый лучший имидж в глазах иностранных коллег. Теперь же наша экономика становится все более привлекательной для инвестиций, во-первых, из-за непосредственно самого роста стоимости недвижимости,  во-вторых, из-за увеличения количества самих строительных проектов. Замечу, что в январе этого года в «International Herald Tribune» была напечатана статья об инвестиционной привлекательности недвижимости Беларуси. И сегодня на нашем опыте могу сказать, что уже очень многие страны проявляют к нам интерес: Швейцария, Германия, США, Южная Корея, Китай, Объединенные Арабские Эмираты и т.д.

Что касается доходности вложения средств в белорусскую недвижимость, то поскольку белорусский рынок относится к числу активно развивающихся, то у нас доходность выше, чем в странах уже развитых. Более того, если привести сравнение, то у нас доходность выше, чем даже на Украине и в России. И потенциал роста стоимости недвижимости у нас тоже высокий. Если говорить о процентной ставке, то для Западной Европы 5-6 процентов – это средняя ставка по аренде. У нас же этот процент составляет 10-15, причем это гарантированная доходность.

Ирина Сергеевна ДЯТЛОВСКАЯ:

– Если говорить об инвестировании в белорусскую недвижимость, то к плюсам я бы еще добавила то, что у нас  неудовлетворенный спрос, малая конкуренция, хотя в разных сегментах рынка коммерческой недвижимости ситуация отличается. Например, рынок офисной недвижимости класса «В+» и «А» близок к насыщению.  А вот в торговой недвижимости существует большой неудовлетворенный спрос, и здесь до насыщения рынка еще очень далеко.

Так что эти очень важные факторы: неудовлетворенный спрос, невысокая конкуренция, высокая доходность, - конечно, делают белорусскую недвижимость очень привлекательной.

Ну, и еще одна пока еще одна отдельная тема, это логистическая, складская недвижимость. Беларусь – транзитная страна и в этой сфере спрос очень большой и неудовлетворенный. Нужны логистические парки и склады более высокого уровня.

– Инвесторов, в первую очередь, интересует рынок жилой недвижимости или коммерческой?

Ирина Сергеевна ДЯТЛОВСКАЯ:

– Бесспорно, большой интерес у инвесторов, тем более иностранных, вызывает финансирование в объекты жилой недвижимости, поскольку последние рассчитывают здесь на максимально устойчивый спрос, удержание высоких цен продажи квадратного метра и наименьшие сроки окупаемости проектов. Сейчас, конечно, инвесторы стали более заинтересованы в коммерческой недвижимости, прежде всего торговой, развлекательной, офисной, складской.

– Почему инвесторы обращаются за помощью к консультантам? И какие услуги с их стороны наиболее востребованы?

Ирина Сергеевна ДЯТЛОВСКАЯ:

– Если говорить о торговой недвижимости, то основная наша помощь заключается в разработке концепции. Но до разработки концепции должны быть проведены маркетинговые исследования по оценке тенденций в различных сегментах коммерческой недвижимости: оценка месторасположения участка и определение его наилучшего использования, замеры покупательских потоков и пассажиропотоков, оценка окружения места застройки и прилегающей территории, оценка инфраструктуры района, выявление ближней, средней торговых зон, магнитов, определение количества и структуры торговых площадей в указанных зонах, расчет количества площадей на тысячу жителей и т.д. Нами также обязательно учитываются перспективы развития территории и делается прогноз конкурентной ситуации в районе расположения участка. Мы используем около 50 маркетинговых показателей при обосновании концепции.

Суть концепции торговой недвижимости заключается в том, что в ней предлагаются экономически целесообразные размеры площадей под разные функциональные назначения. Даются рекомендации по объему и балансу площадей для различных товарных групп и сектора досуга и развлечений (в торгово-развлекательных центрах). Могут предлагаться варианты общего зонирования и схемы движения потоков в комплексе и т.п., а также формат и позиционирование объекта на рынке, и целевые группы арендаторов.

Практика коммерческого строительства свидетельствует, что зачастую быстро возводимые объекты без четкой концепции не обеспечивают желаемой отдачи в будущем и не оправдывают инвестиционные ожидания собственников. А вот грамотная концепция обеспечит собственнику максимум прибыли и максимальную стоимость объекта недвижимости в будущем.

-     А что за специалисты разрабатывают концепции?

На самом деле, под словом концепция может подразумеваться сразу несколько документов: маркетинговая концепция, которая показывает востребованность различных форматов коммерческой недвижимости, бизнес-концепция, которая позволяет из нескольких приемлемых вариантов выбрать экономически целесообразный с большей доходностью и меньшими рисками, и архитектурная, которая позволяет предложить наиболее эффективные объемно-планировочные решения. У нас, как правило, над созданием концепции работает 5-7 человек. Это маркетологи, они же аналитики, специалисты по финансам, специалисты по стратегии, архитекторы и инженеры. Бизнес-концепция является завершающим этапом всех маркетинговых исследований и требует широкого кругозора, умения делать прогнозы, обладать широкими компетенциями в смежных областях и уметь говорить на одном языке со специалистами другого профиля. Один человек не в состоянии разработать концепцию, даже если это человек-оркестр. Мы широко используем групповое обсуждение и мозговой штурм, потому что хотим уйти от типовых решений, а найти самое оптимальное. Самое приятное в этой работе, что мы стремимся создать объект, который будет иметь ценность для жителей города, бизнесменов, для владельцев и арендаторов.

– На какие финансовые показатели рекомендуется обращать внимание инвесторам при выборе из альтернативных проектов и в чем их смысл?

Денис Анатольевич ЮШКЕВИЧ:

– В инвестиционных проектах, как правило, используются такие показатели как срок окупаемости, чистый дисконтированный доход и внутренняя норма доходности. Так, классический срок окупаемости считается с момента первоначальных инвестиций в проект и длится до тех пор, пока доходы от эксплуатации объекта не покроют все инвестиции в проект, учитывающие текущие затраты на эксплуатацию и прочие расходы. В девелоперских же проектах инвестиции осуществляются поэтапно, а вся инвестиционная стадия растягивается на 2-4 года и более лет, особенно при комплексной застройке территории. В этом случае уместно говорить также и об операционном сроке окупаемости, который начинает исчисляться в момент ввода объекта в эксплуатацию.

Для более точной оценки привлекательности инвестиционных проектов в строительство недвижимости следует учитывать также и саму стоимость торговой и офисной недвижимости, которая уже показала высокие темпы роста и по оценкам экспертов в наиболее вероятном сценарии продолжит свой рост.

– С какими сложностями приходится сталкиваться инвесторам на нашем рынке недвижимости?

Ирина Сергеевна ДЯТЛОВСКАЯ:

– Сложность для будущих инвесторов, и для нас в том числе, это то, что для нашего рынка очень сложно делать прогнозы по тому, как будет развиваться рынок недвижимости, потому что здесь очень много различных факторов: политических, социально-экономическиx показателей внутри страны, макроэкономических (темпы роста ВВП, средний доход на душу населения, насыщенность рынка коммерческой недвижимости, и т.д.)

Возьмем к примеру рынок офисной недвижимости. Достаточно сложно делать прогнозы на 3-5 и более лет. Спрос на офисные помещения будет зависеть от того, как в целом будет развиваться белорусский бизнес, войдут ли на наш рынок международные компании, будет ли увеличиваться число успешных предприятий, как будет расширяться филиальная сеть.

Сегмент гостиничной недвижимости тоже очень чувствителен к уровню развития бизнеса, имиджу страны, международным отношениям, развитию туризма и т.д. Уровень заполняемости гостиниц до 3 звезд на сегодняшний момент невысок, даже наши новые 4 звездочные  далеки от 100%. Среднегодовая заполняемость одной из самых популярных гостиницы «Минск» - 83%. Средняя заполняемость гостиниц  Беларуси – 49%, в Минске – около 60%.  К сожалению, в Беларусь пока приезжает довольно мало иностранных туристов. На начало 2006 года – всего лишь около 70 000 человек. Так что, несмотря на то, что количество приезжающих к нам из-за рубежа за последний год увеличилось более чем на 30%, и выйти на наш рынок собираются  международные операторы гостиничного бизнеса,  как быстро окупятся эти проекты пока не совсем ясно.

Не столь проста ситуация на рынке складской недвижимости.  В Беларуси нет консолидированных данных по статистике совокупного предложения со стороны Министерства торговли, промышленных предприятий и частного бизнеса , что существенно затрудняет прогнозы в оценке предложения. Так у Минторга достаточная складская база для хранения промышленных товаров, недавно проведенное исследования специалистами нашего центра в одном из областных городов показали что заполняемость многих специализированных складов невысока, а вот площадей для хранения строительных материалов существеено не хватает( мы уже говорили о строительном буме)

Таким образом нашими эспертами была зафиксирована такая ситуация что  на рынке переизбыток предложения в сегменте складской недвижимости невысокого класса, и недостаток качественной  класса Б и А.   

Денис Анатольевич ЮШКЕВИЧ:

– Здесь есть много аспектов. Ведь сам объект строится два-три года. А концепцию, по крайней мере какие-то архитектурные решения, нужно сдать в самом начале работы над объектом. Проходит время, в городе вводятся в эксплуатацию новые объекты, торговые, офисные. Это меняет картину на рынке недвижимости в целом. То есть, если для офисов еще более или менее возможно просчитать концепцию (кому-то больше площадей надо, кому-то меньше), то с торговой недвижимостью дело обстоит довольно сложно. Потому что есть сетевые операторы, есть гипермаркеты: у них разные форматы, позиционирование. У нас идет постоянное изменение структуры торговли. Если раньше население покупало вещи и продукты большей частью на рынке, то сейчас постепенно идет тенденция к более локализованной торговле нового формата. То есть за время строительства какого-то торгового объекта на этом рынке могут произойти какие-то кардинальные изменения и может случиться так, что построенный объект уже не будет вписываться в общие тенденции рынка.

Поэтому довольно сложно делать предварительный анализ, чтобы объект строительства был оптимальным с точки зрения затрат и доходов.

– В таком случае, как можно охарактеризовать наиболее значимые изменения, произошедшие за последние годы на рынке торговой недвижимости?

Ирина Сергеевна ДЯТЛОВСКАЯ:

В области торговой недвижимости прогнозируется большой спрос. Хотя о ситуации в Беларуси в этом виде недвижимости лучше говорить с учетом особенностей столицы и регионов. Так в столице уже есть такие районы, в которых уже в ближайшее время показатели по обеспеченности торговыми площадями превзойдут ранние прогнозные показатели, может возникнуть большая конкуренция объектов, относимых к современным торговым площадям. Например,  завершено строительство торгово-развлекательного центра «Глобо», функционирует уже около года «Столица», полным ходом ведется строительство Preston Plaza, cash'n'carry «Евроопта», но задерживается в проектировании и строительстве заявленный еще пару лет назад торгово-развлекательный центр «Гулливер» и торгово-развлекательный комплекс на месте троллейбусного парка в районе пл. Победы.

– Какие основные риски существуют при вхождении инвесторов на рынок недвижимости Беларуси?

Ирина Сергеевна ДЯТЛОВСКАЯ:

– В первую очередь, это недостаток опыта в разработке маркетинговой и бизнес-концепции объекта (международные компании часто предлагают типовые решения, у белорусов при лучшем знании рынка и глубине исследований не «набита» рука, нет компаний полного цикла). Также у нас зачастую отсутствует юридическая чистота прав на земельный участок у владельцев проектов. К рискам также можно отнести то, что наличие инвестиционного договора не гарантирует защищенность прав инвесторов (всегда есть подстраховка через участие в акционерном капитале либо, в случае стратегических инвестиций – получение прав застройщика через договор товарищества). Неблагоприятное месторасположение объекта либо неправильный выбор земельного участка из имеющихся, отсутствие достаточного количества парковочных мест, определенные нарушения ПДП, СНБ и других нормативных документов, регулирующих проектирование и строительство со стороны государственных органов и местных властей – все это тоже риски для инвесторов. И более второстепенные риски, но от этого не менее важные, это недостаток профессиональных девелоперов, осуществляющих контроль и надзор за проектированием и строительством, недостаток профессиональных управляющих компаний в области недвижимости (их у нас в стране можно пересчитать буквально по пальцам) и запрет на проектирование иностранными компаниями и на ввоз иностранной рабочей силы.

– И все-таки, кто конкретно проявляет интерес к Беларуси в области инвестиций?

Ирина Сергеевна ДЯТЛОВСКАЯ:

– Ну, конечно, в первую очередь, это наши национальные операторы. Далее следуют российские инвесторы, поскольку для них наш рынок более понятен. Активный интерес к недвижимости в Беларуси проявляют также иностранные инвесторы, особенно арабские страны – Ливан, ОАЭ, Иран, Оман, Израиль и многие другие. Существенный интерес в последние годы выказывает Китай.

Отдельно можно остановиться на европейских инвесторах. Европейцы всерьез интересуются нашим рынком, так как рынки коммерческой недвижимости в Европе уже сформированы и в некоторых местах уже перенасыщены. Тем не менее, несмотря на высокую доходность (мы об этом уже говорили) объектов коммерческой недвижимости, более короткие сроки окупаемости, иностранных инвесторов сдерживают многие факторы, в том числе и законодательные.

Яна Жданова

Поиск по сайту