В тени больших проектов

В ТЕНИ БОЛЬШИХ ПРОЕКТОВ 

Белорусская секция впервые была представлена на ежегодном московском форуме «Инвестиции. Строительство. Недвижимость в РФ и странах СНГ",  который на сей раз проходил 23-24 апреля.

Своими впечатлениями о мероприятии с корреспондентом "БР" поделились управляющий партнер инвестиционно-консультационной компании «КонкордияИнвест» Ирина Дятловская и директор юридической фирмы «Степановский, Папакуль и партнеры» Александр Степановский.

Финансовые инструменты. "Среди обсуждавшихся тем наиболее интересной я бы отметила финансирование девелоперских проектов. На фоне развития различных финансовых инструментов на таких рынках, как российский, украинский, казахский, возможности привлечения инвестиций в Беларусь выглядят более чем скромными и неразвитыми", - поделилась впечатлениями Ирина Дятловская. По ее словам, в Беларуси практически не используется мезонинное финансирование. Оно является промежуточным между долговым и привлечением собственных средств.

Мезонинный кредит, как правило, предоставляется без обеспечения, при нем инвестор не входит в капитал компании, а предоставляет ресурсы для дальнейшего развития через долговые обязательства и имеет возможность приобретения опциона с правом покупки акций заемщика по определенной заранее цене.

Проценты по мезонинным кредитам, как правило,  выше, чем в проектном финансировании. Заключение договора о мезонинном финансировании выгодно обеим сторонам. Для банков – это возможность получения более высокого процента, а для заемщика – решение вопроса о нехватке средств, особенно на первоначальном этапе.

Собеседница также рассказала, что в практике российского девелопмента начинает использоваться так называемое форвардное финансирование, которое представляет собой сделку по приобретению объектов недвижимости, где существует временной разрыв между заключением сделки и передачи прав собственности на имущество.

Инвестор приобретает здание в стадии проектирования или начале строительства. Таким образом, сама сделка заключается задолго до завершения строительства и передачи прав собственности. Цена объекта при форвардной сделке формируется по такому же принципу, как при покупке готового объекта. Т.е. прогнозируемый чистый операционный доход делится на ставку капитализации. Цена объекта, курс валюты и т.д. тоже фиксируется в момент заключения сделки.

На форуме также рассматривались инструменты фондового рынка для привлечения финансирования в девелоперские проекты. "В Беларуси при неразвитости фондового рынка и банковской финансовой системы, нами пока недостаточно используется привлечение капитала через выпуск облигационных займов и акций. По данным экспертов, около 10% от общего объема финансирования осуществляется за счет выпуска облигаций в строительстве жилой  недвижимости, в коммерческой недвижимости эта цифра еще ниже", - рассказала И. Дятловская.

Весьма полезными для участников форума были выступления, посвященные возможностям и реальным опытам выхода на IPO у российских компаний.

В частности, Аарон Голдштайн, директор по развитию бизнеса в России NYSE Euronext, представил сравнительный анализ возможностей выхода на крупные европейские фондовые биржи и Нью-йоркскую фондовую биржу. А Сергей Мен, генеральный директор Sallmanns Russia, представитель Гонконгской фондовой биржи, осветил возможности и перспективы, а также требования к эмитентам на такой быстро развивающейся площадке Юго-Восточной Азии, как Гонконгская фондовая биржа. Причем были показаны преимущества выхода для быстроразвивающихся компаний на юниорские площадки, у которых требования к капитализации компании от 50 млн. долл. "Замечу, что выход на AIM – площадки мог бы быть вполне доступным и крупным белорусским девелоперским и строительным компаниям, как способ повышения их капитализации. Если бы не одно «но» -  высокие страновые риски", - уточнила И. Дятловская.  

Менеджмент и архитектура. Вопросы управления девелоперскими проектами освещались в выступлении Стюарта Бейли, английского специалиста с 20-летним опытом работы в данной сфере. Им было показано, что в менеджменте проектирования и строительства самыми главными целями являются качество, цена и время.

Основные акценты в своем выступлении специалист сделал на вопросы организации и менеджмента проектами в строительстве и недвижимости. В организации, на его взгляд, важнейшим является интеграция проектной команды, обеспеченность ресурсами, построение поддерживающих систем и системы качества. В менеджменте С. Бейли уделил внимание вопросам планирования и построению системы контроля, вопросам координации, управлению ценностями, контролю и ответственности.

Но самый большой интерес, как заметила И. Дятловская, вызвали у всех участников форума выступления архитекторов. 

Впечатляющим было выступление Дэвида Фишера, основателя динамической архитектуры. При многоэтажном строительстве отелей, офисов, апартаментов, этажи нанизываются, подобно деталям детской пирамидки, на «ствол» здания, который является инженерной артерией. Каждый этаж автономен, а между этажами находятся лопасти, улавливающие ветер, и, вращаясь, вырабатывают энергию и приводят в движение сами этажи, которые вращаются независимо друг от друга.

Такие здания не имеют четкого архитектурного решения фасада. Его конфигурация постоянно меняется, приобретая зачастую причудливые формы. "Танцующий" небоскреб в ближайшее время будет возводиться в Дубае, а в Москве компания "Миракс" будет строить подобное здание, архитектурный проект которого выполнен мастерской Дэвида Фишера. Главная изюминка подобной пластической архитектуры – это экономия энергии и экологически чистые технологии.

Ришат Муллагильдин, президент Raum Architects, рассказал об опыте совместной разработке архитектурной концепции с японскими архитекторами, в частности, с таким всемирно известным архитектором – Кионори Кикутаки при строительстве конференц- холла в Уфе и комплексной застройки территории с ландшафтным дизайном.

Опыт в строительстве и развитии деловых кварталов и архитектурно-проектировочные решения, как факторы длительной конкурентоспособности были освещены с Аланом Барсари, директором архитектурной дизайнерской компании VIVITALIANO. 

Вообще в конференции приняли участие около 250  профучастников рынка недвижимости  России, Украины и других стран. Беларусь была представлена кроме уже названных, такими известными компаниями, как "Феликс", Colliers International, «Вива-Инвест», «Юнитер». Прозвучала четыре доклада, которые вызвали у присутствующих немалый интерес. 

Директор по специальным проектам одной из ведущих консалтинговых компаний по недвижимости Jones Lang LaSalle  Джеймсом Бруком сообщил в беседе с белорусскими специалистами, что его компания серьезно интересуется рынком недвижимости Беларуси и видит на этом рынке перспективу.

Алан Барсари в личной беседе во время кофе-паузы тоже высказал большой интерес к работе на рынке в Беларуси, рассказала И. Дятловская.  Руководитель Центра "КонкордияИнвест" надеется, "что в белорусском законодательстве произойдут изменения, и у нас в стране, также как и в соседних с нами странах смогут работать архитекторы мирового уровня совместно с нашими талантливыми архитекторами".

От декларирования к практической реализации. Александр Степановский считает, что  сегодня общая задача профучастников рынка недвижимости состоит в популяризации нашей страны как места, привлекательного для инвестиций. И форум - это прекрасная площадка для реализации этих задач. 

Безусловно участие в таком мероприятии - это и возможность узнать о рынке недвижимости в других странах. "Было полезно ознакомиться с  условиями, в которых наши  ближайшие соседи реализуют свои инвестиционные проекты. Это важно  для понимания перспектив белорусского рынка, т.к. сегодня инвесторы ищут  гарантий  и доходности. Если с доходностью  вложений в недвижимость в Беларуси все в порядке, то с гарантиями вложений у наших соседей гораздо лучше", - заметил А. Степановский.

Специалист обратил внимание на то, что как в России, так и в Украине можно приобрести земельный участок в собственность. Причем собственником земельного участка  может стать в том числе, и иностранное лицо. В Беларуси законодательство предоставляет юридическому лицу право приобрести земельный участок в собственность, но реализовать такое право на практике весьма проблематично.  А. Степановский убежден, что уже пора ввести землю в предпринимательский  оборот, то есть участки должны покупаться и продаваться юрлицами. Это позволит не только получать дополнительные платежи в виде налогов от сделок купли-продажи, но и обеспечит гарантии вложений инвесторов.

Сопоставление прозвучавшей информации также позволяет сделать вывод, что Беларусь серьезно отстает от России,  Украины и Казахстана в части реализации инвестиционных проектов по созданию объектов недвижимости. Хотя статистика и показывает, что доходность вложений в объекты недвижимости в Беларуси гораздо выше, нежели в России и Украине, тем не менее, инвесторы считают, что существуют серьезные страновые риски в развитии этого бизнеса в Беларуси.

В связи с этим, Беларуси  необходимо не останавливаться на достигнутом, а  серьезно корректировать земельное законодательство, и, наконец, предоставить инвесторам  возможность свободно покупать и продавать земельные участки.

"Мы белой завистью завидовали наши казахским коллегам, которые используют самые различные инструменты и схемы финансирования, которые в некоторых отношениях опережают и российские практики", - призналась И. Дятловская. 

В Казахстане создан очень благоприятный инвестиционный климат, и в эту страну приходят инвестиции, как из Японии, так и из Америки и стран Евросоюза. В Казахстане, одним из первых произошло реформирование банковской системы, и в самой стране создано довольно много инвестиционных фондов, в т.ч. и в недвижимости

По мнению собеседников, украинские коллеги имеют гораздо более богатый опыт в разработке концепций различных объектов коммерческой недвижимости. У них создана  более развитая инфраструктура, обеспечивающая функционирование рынков строительства и недвижимости, работают профессиональные консультанты, есть серьезные девелоперские компании с опытом строительства и управления проектами комплексной застройки территории, так и самыми разнообразными объектами коммерческой недвижимости. Быстро развиваются и управляющие компании.

Например, Украина использует ряд механизмов, которые отличаются как от белорусских, так и российских. В частности, в Украине используются необычные механизмы финансирования жилищного строительства через Фонды финансирования строительства,  а также с использованием целевых облигаций, выпускаемых паевыми инвестиционными фондами. В то же время в Украине   практически перестал использоваться такой механизм финансирования, как долевое строительство.

А. Степановский принзнался, что полезность участия в форуме выразилась и в возможности пообщаться и с белорусскими участниками, которые реализуют проекты  в области недвижимости. Большое, как говорится, видится на расстоянии.

Подводя итоги увиденного и услышанного, А. Степановский пришел к выводу, что в Беларуси должен появиться свой ежегодный  форум по недвижимости.